Если посмотреть на недвижимость исключительно как на инвестиционный актив, с ней почти все плохо. Она дорогая, неликвидная, требует постоянных расходов, ее невозможно нормально диверсифицировать, а чтобы получить обратно часть капитала, нельзя просто продать три квадратных метра кухни.
И при всем этом именно недвижимость помогла создать огромное количество тех самых «обычных миллионеров», о которых я писал в августовском отчете за 2025 год. Там я разбирал отчет UBS и термин EMILLI — Everyday Millionaire: людей с капиталом от $1 до $5 млн. И самое интересное для этой статьи — главным фактором роста их числа UBS называет рост стоимости недвижимости.
На первый взгляд это странно. Почему настолько неудобный инвестиционный актив оказался одним из главных способов создания частного капитала? Ответ прозаичен: для огромного количества людей недвижимость — не одна из альтернатив. Это вообще чуть ли не единственный способ создать капитал.
Если человек открыл для себя фондовый рынок, научился регулярно откладывать и каждый месяц переводит часть дохода в акции, у него есть выбор. Он может купить квартиру. Может купить индексный фонд. Может сравнить ожидаемую доходность, риски, ликвидность и решить, где ему выгоднее держать деньги.
Но большинство людей этого выбора просто не делает. Они не покупают квартиру вместо ETF. Они покупают квартиру вместо потребления.
Если квартиры нет, освободившиеся деньги обычно не отправляются дисциплинированно в VOO на следующие двадцать лет. Они постепенно растворяются в более дорогой машине, отпуске, ремонте, ресторанах и общем повышении уровня жизни.
Именно поэтому недвижимость, при всех своих недостатках, работает настолько хорошо. Она заставляет человека переносить часть сегодняшнего дохода в будущее. Ипотека превращается в принудительное накопление, а уже выплаченная квартира — в капитал, который гораздо сложнее незаметно проесть.
Для человека, который так и не открыл брокерский счет, недвижимость обычно становиться единственной инвестицией поневоле.
У меня долгое время такой проблемы не было. Моя схема была предельно простой: появились свободные деньги — отправляем их на брокерский счет и покупаем акции.
Именно поэтому мне когда-то так понравилась статья Джима Коллинза «Why Your House Is a Terrible Investment», входящая в его цикл о простом индексном инвестировании. Я уже делал обзор этого цикла, и статья про дом там одна из самых запоминающихся.
Коллинз предлагает довольно издевательское мысленное упражнение.
Представьте себе худший возможный класс активов. Какими качествами он должен обладать?
- Он должен быть максимально неликвидным.
- Покупка и продажа должны обходиться дорого.
- Он должен постоянно требовать денег на обслуживание, ремонт и налоги.
- Желательно, чтобы огромная часть вашего капитала была сконцентрирована в одном объекте, одном районе и одной стране.
- Еще лучше, если нельзя продать небольшую часть этого актива. Нужны деньги на отпуск — три квадратных метра кухни отдельно не реализуешь.
- И для полного комплекта хорошо бы покупать этот актив с огромным кредитным плечом, подписываясь на выплаты на двадцать или тридцать лет вперед.
Получается довольно скверная картина.
А потом выясняется, что мы только что описали обычную квартиру или дом.
Поставьте рядом с этим дешевый индексный фонд, который за несколько кликов дает долю в сотнях крупнейших компаний мира, легко покупается частями, легко продается частями и почти не требует вашего участия, и выбор кажется очевидным.
Мне тоже казался.
Дом или миллион
Именно на этой логике во многом построено движение FIRE.
Один из моих любимых примеров — блог Millennial Revolution. Его авторы Кристи Шен и Брайс Люн — два канадских инженера, которые жили в дорогом Торонто и в какой-то момент сделали довольно радикальный выбор.
Они отказались покупать дом.
Вместо первоначального взноса, ипотеки и последующих десятилетий выплат они продолжили снимать жилье, а свободные деньги отправляли в инвестиционный портфель.
Результат — семизначный капитал и выход на финансовую независимость в 31 год.
В 31.
Тут можно недолго позавидовать и продолжить.
На своей странице «Start Here» они до сих пор формулируют эту развилку предельно прямо: вместо того чтобы утонуть в долгах за дом в одном из самых дорогих городов Канады, они снимали жилье и инвестировали. Именно это, по их версии, и позволило собрать миллионный портфель и перестать работать. Millennial Revolution — Start Here
И с точки зрения классического FIRE математика действительно прекрасная.
Представьте, что нормальный семейный дом стоит миллион долларов. Можно внести несколько сотен тысяч первоначального взноса, а потом двадцать или тридцать лет отправлять огромную часть доходов банку.
А можно оставить этот капитал ликвидным, вложить его в фондовый рынок и постепенно построить портфель, который однажды начнет оплачивать вашу жизнь.
Дом стоимостью миллион долларов и брокерский счет стоимостью миллион долларов одинаково выглядят в строке Net Worth.
Но дают совершенно разную свободу.
- Из брокерского счета можно продать $10 000.
- Из дома нельзя продать спальню.
- С портфелем можно переехать в другую страну.
- С домом переезд превращается в отдельный проект с риелтором, налогами, ремонтом и продажей.
Поэтому неудивительно, что идея «не покупай дом, инвестируй разницу» стала настолько популярной внутри FIRE.
Но у этой красивой модели долгое время была одна интересная особенность. Сами Кристи и Брайс строили ее вдвоем.
Без детей.
Можно было снять квартиру сегодня в Торонто, завтра уехать в Таиланд, потом в Португалию, а еще через несколько месяцев в какую-нибудь Мексику. Жилье в такой жизни действительно является прежде всего услугой. Нужна услуга — арендуешь. Перестала быть нужна — съезжаешь.
Похожую картину я сейчас вижу и в русскоязычном эмигрантском комьюнити. Только теперь это называется модным словом «цифровые кочевники».
Люди путешествуют по миру, меняют страны и города, бесконечно сравнивают стоимость жизни, вайбы, страховки, банковские карты, дешевые перелеты и решают довольно смешные проблемы мобильной жизни.
Разница только в том, что у Кристи и Брайса за этой мобильностью стоял растущий инвестиционный капитал. А у многих современных кочевников за мобильностью стоит просто потребление. Деньги не замораживаются в квартире, но и не превращаются в акции. Они уходят на перелеты, аренду, рестораны, новые страны и очередное повышение уровня жизни.
То есть отказ от недвижимости сам по себе еще ничего не дает. Если освобожденный капитал не инвестируется, ты не выбрал фондовый рынок вместо квартиры. Ты просто выбрал потребление вместо квартиры.
А потом у них появился ребенок
И вот здесь эксперимент Millennial Revolution становится особенно интересным.
У Кристи и Брайса появился ребенок.
Они по-прежнему не купили собственный дом и не отказались от FIRE. Более того, в 2025 году они попробовали три месяца жить с маленьким сыном своей привычной кочевой жизнью в Европе. То есть эксперимент продолжился, просто условия стали другими.
И в их собственных отчетах уже хорошо видно, как поменялась не только экономика путешествий, но и вообще смысл жилья.
Когда ты живешь вдвоем, квартира действительно легко превращается в услугу. Сегодня нужен Торонто – снимаешь квартиру в Торонто. Завтра захотелось пожить в Португалии – переехал в Португалию. Через несколько месяцев можно отправиться дальше. Не понравился район – сменил район. Не понравилась страна – сменил страну.
С ребенком эта модель быстро ломается.
Однокомнатной квартиры, которой спокойно хватало семье с младенцем, стало недостаточно, когда младенец превратился в активно перемещающийся объект. В начале 2026 года они уже планировали переходить в двухкомнатную.
Путешествия тоже перестали быть такими беззаботными. Появились детский сад, болезни, отдельный авиабилет, необходимость снимать более просторное жилье. За два месяца европейских детских садов их сын болел пять раз, и сами авторы впервые начали всерьез обсуждать, насколько постоянные путешествия вообще удобны для семьи.
И вот здесь появляется важная поправка к классической FIRE-математике. Дети не делают покупку недвижимости автоматически выгодной. Но они полностью меняют жизненный контекст.
Ты уже отвечаешь не только за себя. Тебе нужно думать не только о цене аренды и потенциальной доходности капитала, но и о вещах, которые гораздо хуже помещаются в Excel:
- школа и детский сад;
- друзья и привычный двор;
- спортивные секции и кружки;
- знакомые врачи и медицина рядом;
- понятная инфраструктура вокруг дома;
- отдельные комнаты и личное пространство;
- возможность не переезжать каждый раз, когда хозяин квартиры меняет планы.
Чем старше становятся дети, тем больше вокруг квартиры возникает этой невидимой инфраструктуры. И ее невозможно перевезти вместе с чемоданами.
Можно снять точно такую же квартиру в другом районе. Можно найти такую же площадь, такую же кухню и даже такой же вид из окна. Но вместе с квартирой ты не перенесешь школу, друзей, маршрут до секции и ребенка, который уже знает каждый угол во дворе.
Поэтому с появлением детей меняется сам вопрос. Ты выбираешь уже не просто между «арендовать» и «купить». Ты выбираешь между мобильностью и стабильностью.
Причем стабильность, которая раньше могла казаться ограничением свободы, внезапно начинает обладать собственной ценностью. Если хозяин квартиры решил ее продать, бездетная пара может пожать плечами, открыть Airbnb и через месяц жить в другой стране. С двумя детьми, школой, садиком и расписанием кружков тот же самый переезд превращается в отдельный семейный проект наполненный стрессом.
Родительство меняет то, что именно ты покупаешь вместе с недвижимостью. Теперь собственная квартира – это уже не только квадратные метры и потенциальный рост цены.
- Это детские комнаты, привычный двор, друзья рядом и стены, которые можно сверлить без согласования с посторонним человеком.
- Это возможность строить вокруг дома жизнь на несколько лет вперед, а не до окончания следующего договора аренды.
- Это возможность не узнать за месяц до окончания договора аренды, что хозяин решил квартиру продать.
- Это возможность выбрать школу и не планировать очередной переезд.
Мы и сами это почувствовали, когда в июле переехали из квартиры площадью 60 м² в квартиру 90 м².
Обустройство еще даже не закончено, часть вещей до сих пор требует доработки, но эффект я почувствовал почти сразу. Выходные, проведенные дома всей семьей, стали заметно комфортнее.
У детей появилось личное пространство, за которое каждый отвечает сам. Можно разойтись по комнатам, не мешая друг другу. На кухне стало нормально готовить вдвоем, чего нам раньше очень не хватало. В квартире стало проще одновременно отдыхать, работать, играть и просто находиться рядом. И вместе с дополнительными квадратными метрами неожиданно стало меньше мелких трений и раздражения.
Это сложно посчитать.
Нельзя сказать, что дополнительные 30 м² принесли нам 7,4% годовых в виде семейного комфорта. Но эффект вполне реальный.
И вот это как раз тот момент, который легко потерять, когда смотришь на недвижимость исключительно как на инвестиционный актив. Именно поэтому я бы уже не стал повторять радикальный FIRE-тезис о том, что собственное жилье просто бессмысленно замораживает капитал. Как инвестиционный актив дом действительно может быть скверным. Но это еще не означает, что покупать его – ошибочное решение.
Почему я все равно предпочитаю акции
Все сказанное выше не означает, что я внезапно полюбил недвижимость больше фондового рынка.
Если убрать семейный комфорт, психологию накопления и геополитические риски и сравнить именно инвестиционные свойства активов, акции для меня по-прежнему выглядят гораздо привлекательнее.
Мне не нужна ипотека, чтобы заставить себя откладывать деньги. Я умею не тратить весь заработанный доход и самостоятельно переносить его в капитал. Поэтому главное преимущество недвижимости для большинства людей — принудительное накопление — в моем случае почти не работает.
Зато все ее недостатки остаются.
Акции можно покупать постепенно. Не нужно накопить сразу €100-200 тысяч, чтобы войти в рынок. Можно продать $5 000 из портфеля, если понадобились деньги, и оставить остальные $295 000 работать дальше. Можно за несколько минут распределить капитал между сотнями крупнейших компаний вместо того, чтобы поставить огромную сумму на один дом, один район и один город.
И еще есть довольно прозаическая разница в количестве геморроя.
Чтобы владеть индексным фондом, мне почти ничего не нужно делать. Недвижимости постоянно что-то от меня надо: ремонт, мебель, налоги, страховка, документы, собрание жильцов, счета, расходники. Даже квартира, в которой живешь сам, довольно быстро объясняет, что выражение «пассивный актив» к ней применимо весьма условно.
Если смотреть только на инвестиционную эффективность, мой выбор по-прежнему прост:
- высокая ликвидность;
- простая диверсификация;
- низкие транзакционные издержки;
- возможность инвестировать любую сумму;
- минимум личного участия.
Поэтому я не собираюсь заменять акции недвижимостью. Более того, фондовый рынок по-прежнему остается главным финансовым активом в моей системе. Но вот слово «главным» здесь теперь гораздо важнее слова «единственным».
Почему я больше не отправляю туда все деньги
До осени 2024 года моя инвестиционная стратегия была почти примитивной. Есть свободные деньги — отправляем на брокерский счет и покупаем акции.
Мне это казалось не только самым эффективным, но и самым надежным решением. Глобальный фондовый рынок, крупный международный брокер, диверсифицированные фонды — что еще нужно человеку, который хочет спокойно десятилетиями накапливать капитал?
А потом реальность немного скорректировала учебник.
После октября 2024 года я практически перестал пополнять брокерский счет. Более того, позднее вывел оттуда около €40k капитала на покупку квартиры.
Причиной стала история с блокировкой. Хотя сейчас ситуация разрешилась, для меня это стало довольно холодным напоминанием о простой вещи: качество самого актива и надежность инфраструктуры, внутри которой он хранится, — не одно и то же.
И произошло довольно забавное. Несмотря на отсутствие новых пополнений и вывод денег, сам брокерский портфель продолжил расти и в итоге пробил $300 000.
Для меня эта история оказалась поучительной. Я много лет воспринимал процесс накопления почти линейно: заработал деньги — положил их в акции — капитал вырос. Но после определенного размера уже накопленный капитал начинает делать значительную часть работы самостоятельно.
Это не значит, что его больше не нужно пополнять. Я как раз собираюсь снова это делать. Но возвращаться к прежней модели «все свободные деньги в брокерский счет» я не хочу. Хотя мой взгляд на акции не изменился, поменялись мои взгляды на риски.
Раньше диверсификация для меня означала прежде всего распределение денег между большим количеством компаний. Купить индекс вместо отдельных акций — и проблема решена. Теперь мне этого недостаточно. Если весь капитал находится внутри одной финансовой инфраструктуры, то тысяча компаний внутри ETF прекрасно защищает от банкротства одной компании, но совершенно не защищает от проблем другого уровня — брокера, депозитария, банка, санкций, комплаенса или паспорта владельца счета.
Именно поэтому дальше я собираюсь балансировать уже не только ценные бумаги внутри портфеля, а весь капитал целиком.
Акции останутся его важной частью. Я продолжу пополнять брокерский счет. Но рядом с ними будут недвижимость, биткоин, бизнес и ликвидность вне брокерской инфраструктуры.
У каждого из этих активов свои недостатки. Недвижимость неликвидна. Бизнес требует моего участия. Биткоин волатилен. Кеш теряет покупательную способность. Зато они ломаются по-разному и каждый дает свои неочевидные преимущества.
Для большинства людей недвижимость – единственный способ создать капитал
Вот самый неприятный для любителей идеальной финансовой математики вывод этой статьи. Для большинства людей недвижимость – не худший способ создать капитал. Это вообще единственный способ создать капитал.
Не потому, что квартира лучше акций. Не потому, что квадратный метр обладает какой-то особой магией. И не потому, что фондовый рынок хуже. А потому, что большинство людей так и не приходит на фондовый рынок.
У них нет брокерского счета. Нет привычки каждый месяц покупать активы. Нет инвестиционного плана на двадцать лет. Нет даже отдельной категории «капитал».
Зато есть доход.
И если часть этого дохода не уходит в квартиру, она чаще всего уходит в потребление.
Поэтому реальный выбор обычного человека выглядит не как недвижимость или S&P 500, а как квартира или более высокий уровень потребления. И в этой паре квартира побеждает с разгромным счетом.
Ипотека заставляет десятилетиями переносить часть сегодняшнего дохода в будущее. Купленную квартиру гораздо сложнее незаметно проесть. Рост ее стоимости невозможно потратить между делом на отпуск, новую машину или доставку еды.
И вот спустя двадцать лет человек, который «никогда не инвестировал», неожиданно обнаруживает у себя вполне реальный капитал.
Магнат однушек – мечта начинающего рантье.
Есть, впрочем, и другая крайность. Если первая звучит как «недвижимость вообще не нужна, все деньги в индекс», то вторая хорошо знакома нашим широтам: надо покупать квартиры. Еще квартиры. И желательно однушки.
Первая квартира начинает приносить аренду, к ней докупается вторая, потом третья. На бумаге постепенно возникает прекрасный «пассивный доход». А потом ты почему-то обсуждаешь сломанный смеситель, ищешь нового жильца, принимаешь квартиру после съезда старого, покупаешь холодильник, разбираешься с налогами и считаешь, сколько месяцев аренды съел очередной ремонт.
Совсем незаметно инвестиционный портфель превращается в маленький и довольно неэффективный гостиничный бизнес. Только без управляющего, ресепшена и эффекта масштаба.
Я не вижу никакой магии и в этой стратегии. Недвижимость хороша не потому, что нужно непременно собрать коллекцию квартир. Ее главная сила для обычного человека гораздо прозаичнее: она позволяет капиталу вообще появиться и не дает слишком легко его проесть.
Поэтому я бы очень осторожно относился и к насмешкам над еще одной традиционной стратегией наших родителей: «Надо купить квартиру детям».
С точки зрения инвестиционной теории к ней можно предъявить массу претензий. Зачем сегодня выбирать квартиру ребенку, если ты не знаешь, где он будет жить через пятнадцать лет? Почему именно этот город? Почему именно эта страна? Почему не вложить те же деньги в диверсифицированный портфель, а потом передать взрослому человеку ликвидный капитал и позволить ему самому решить, что с ним делать?
Все логично. Но мои родители сделали именно то, над чем здесь было бы очень легко поумничать.
Они дали мне маленькую однокомнатную квартиру в спальном районе не самого лучшего города. Это не было огромным наследством и не сделало меня богатым. Но когда нам понадобилось собственное жилье, мы добавили свои накопления и смогли купить первую двухкомнатную квартиру без ипотеки.
И эта фора оказалась очень существенной. Мы сразу начали жить в нормальном собственном жилье, вместо того чтобы много лет обслуживать крупный кредит. А отсутствие тяжелой ипотеки, в свою очередь, позволило мне раньше начать направлять свободные деньги на фондовый рынок.
Получается даже немного иронично: одна из причин, почему я смог раньше начать строить капитал в акциях, – квартира, которую когда-то купили мои родители.
Поэтому стратегию «квартира детям» я ругать не буду. Возможно, двадцать лет в индексном фонде дали бы больше. Возможно, ликвидный капитал оказался бы для меня полезнее. Но это уже альтернативная история, которой не существовало. Реальная квартира существовала и свою задачу выполнила.
Капитал вообще нужен не для того, чтобы красиво выглядеть в таблице. Его смысл в том, чтобы в нужный момент расширить человеку выбор. Мои родители такой выбор мне дали, и я за это им благодарен.
А как поступлю со своими детьми я – честно говоря, пока не знаю. Купить каждому студию? Создать инвестиционные портфели и когда-нибудь передать им акции? Просто накопить капитал и помочь с жильем там, где они сами решат жить?
У меня еще есть время разобраться. Так что продолжайте читать блог. Будем разбираться вместе.
