В июле основная фаза нашего переезда закончилась. Шкафы собраны, вещи нашли свои места, а новая квартира наконец перестала быть бесконечным ремонтом и стала домом.
Моя чистая стоимость тем временем выросла на $21 792 и снова приблизилась к $800k.
Чем больше у меня собственного опыта покупки квартир, тем меньше они нравятся мне как инвестиция. Огромные транзакционные издержки, низкая ликвидность, ремонт, мебель, налоги – деньги исчезают с удивительной скоростью и совершенно не обязаны возвращаться в стоимости актива.
Но после третьей покупки я понял и вторую половину этой истории. Недвижимость может быть довольно паршивой инвестицией и при этом прекрасным базовым активом семьи. Ее задача не обязательно в том, чтобы максимизировать доходность или улучшать цифры в Excel-таблице. Иногда ее задача просто сделать жизнь семьи лучше и дать капиталу физическую точку опоры там, где мы действительно живем.
Напомню, каждый месяц я отслеживаю собственный капитал: сумму всех активов (сбережения, инвестиции, имущество) за вычетом обязательств (кредиты, рассрочки и т.п.).
Я делаю это по трем причинам:
- Я могу отслеживать прогресс и напоминать себе, что каждый отдельный месяц – только часть большого пути.
- Это напоминает о моей большой цели – достичь капитала в $1М.
- Цифры делают меня более ответственным и дисциплинированным. Они не врут.
Итак, как я уже писал, с инвестиционной точки зрения покупка квартиры по-прежнему кажется мне довольно сомнительной затеей. Но за последние месяцы я много думал о другой стороне этой сделки, которую вообще не видно в моих финансовых отчетах.
Маленькая квартира создает кучу мелких ежедневных трений. Некуда поставить вещи. Кто-то работает, пока рядом кто-то смотрит телевизор. Ребенку негде спокойно сделать уроки. Чтобы почитать, поработать или просто побыть одному, нужно постоянно отвоевывать себе кусок пространства.
Я и раньше замечал странную вещь. Стоило нам куда-нибудь уехать – например, на дачу или в отпуск, где пространства было больше, – я внезапно начинал больше читать, спокойнее работать и качественнее проводить свободное время. В таблице чистой стоимости этого эффекта нет. Там дополнительные квадратные метры – это просто дополнительные потраченные деньги.
Но влияние самого жилья на жизнь вполне реально. Исследования жилищной скученности связывают ее с психологическим стрессом, а у детей – с проблемами поведения и худшими результатами в учебе. В одном крупном американском исследовании особенно заметной оказалась связь со снижением результатов по математике и чтению. Авторы отдельно указывают на довольно очевидный механизм: когда дома нет тихого и удобного места, сложнее читать и заниматься. Solari & Mare, 2012. В британском лонгитюдном исследовании более высокая скученность жилья также была связана с повышенным риском поведенческих проблем у детей даже после учета ряда других факторов. Marsh et al., 2019.
Конечно, наша предыдущая квартира не была плохой, а эти исследования не означают, что лишние 30 м² автоматически сделают детей умнее, а меня счастливее. Но они хорошо описывают эффект, который я сам начал замечать.
И вот здесь экономика недвижимости становится интереснее.
У квартиры есть доходность, которую довольно легко посчитать. И есть влияние на качество жизни, которое в Excel не попадает вообще.
Любимая инвестиция обычного человека
Сербия в этом смысле удивительно похожа на Россию.
Здесь существует довольно понятная народная инвестиционная стратегия: если появились свободные деньги – купи квартиру. Если денег стало еще больше – купи вторую и сдавай. Совсем хорошо – несколько квартир, с ренты от которых однажды можно будет жить.
И это не только мое впечатление после четырех лет жизни в Сербии.
В 2025 году через сербский рынок недвижимости прошло рекордных €8,1 млрд. Причем €4,8 млрд, то есть 60% всего оборота рынка, пришлось именно на квартиры. Данные RGZ.
При этом мотивы далеко не всегда ограничиваются собственным жильем.
Свежая статья NIN о маленьких квартирах прямо перечисляет три основные группы покупателей: молодежь, покупающую первое жилье, родителей, приобретающих квартиры детям на время учебы, и инвесторов, покупающих их для сдачи. Маленькие квартиры часто покупаются за наличные именно как способ вложения денег и защиты капитала.
И я прекрасно понимаю привлекательность этой стратегии.
Квартира материальна. Ее можно потрогать. В ней можно жить. Можно сдавать. Можно оставить детям. А если квартир несколько – появляется понятная почти каждому мечта о рантье: жильцы каждый месяц платят аренду, а ты вроде как больше ничего не делаешь.
Никакого брокера, ETF, отчетности компаний и разговоров про ставку ФРС. И главное – у квартиры нет котировки. Сосед никогда не подойдет к вам утром с предложением купить вашу квартиру на 17% дешевле, потому что вчера Джером Пауэлл что-то не то сказал. Поэтому владелец квартиры может годами совершенно искренне считать ее стабильным активом, просто потому что никто не показывает ему ее цену каждую секунду.
Психологически недвижимость почти идеальна.
А вот финансово – у меня к ней накопилось много вопросов.
И довольно забавно, что сейчас эти вопросы возникают не только у меня. В мае сербский Biznis.rs посчитал доходность квартиры под аренду. В 2020 году условная белградская студия окупалась арендой примерно за 14 лет. Сейчас – почти за 21 год. Цены квартир продолжили расти, а аренда остановилась или даже начала снижаться. В Нови-Саде двухкомнатная квартира, которую в 2023 году предлагали в аренду примерно за €500, к концу 2025 года стоила уже около €400 в месяц.
И вот тут начинается мой собственный опыт.
Сколько на самом деле стоит купить квартиру
Когда мы только приехали в Сербию в 2022 году, наша первая квартира в Нови-Саде стоила €135k.
Еще примерно €10k мы просто потеряли по дороге к праву назвать ее своей. В старом отчете я оценивал транзакционные издержки примерно в 7%, если раскладывать их подробнее – получается скорее 7-8%. Примерно 3% стоил риелтор. Около 2% – налог. Еще деньги ушли нотариусу, банкам, на регистрацию в кадастре, конвертацию валюты и русскоговорящего адвоката.
Последний пункт сегодня кажется особенно забавным. Мы только приехали в новую страну, почти ничего не понимали и поэтому платили за человека, который понимал.
Прошло четыре года. Теперь я намного лучше знаю Сербию, говорю по-сербски, здесь работают мои компании, есть знакомые банки, нотариусы и юристы. Казалось бы, второй раз должно быть сильно дешевле. Хрен там.
Новая квартира стоила €280k. Это новостройка, поэтому внутри цены сидит 10% НДС.
То есть государство снова оказалось одним из главных участников моей сделки с недвижимостью. А ведь есть еще обратная сторона сделки. Если однажды я решу квартиру продать, снова появятся агент, документы, возможные налоги и прочее трение.
И это только транзакционные расходы. После покупки квартиру нужно превратить в место, в котором хочется жить. На полную реновацию, мебель и сборку наших 90 м² ушло еще примерно €20-25k. На самом деле считаю это довольно скромным результатом. В первую очередь благодаря IKEA: по моим подсчетам, мебель на заказ обошлась бы примерно в 2,5-3 раза дороже.
Но тут появляется еще одна неприятная особенность недвижимости как инвестиции.
Мне очень нравится то, что мы сделали с квартирой. Но потенциальному покупателю совершенно не обязательно нравится моя кухня, шкаф или цвет стены. €25k, потраченные на ремонт и мебель, не превращаются автоматически в дополнительные €25k стоимости актива.
Поэтому в своей таблице я продолжаю учитывать квартиру примерно по цене покупки – €280k. Думаю, ее реальная рыночная стоимость сейчас либо сохранилась примерно на этом уровне, либо выросла совсем незначительно.
После трех собственных сделок мой вывод довольно простой: для преумножения капитала недвижимость – один из самых неудобных инструментов, которыми я пользовался.
Большой порог входа. Огромное трение при покупке и продаже. Низкая ликвидность. Ремонт и мебель съедают деньги, но далеко не полностью капитализируются в цене.
У ETF хотя бы не нужно красить стены перед продажей.
Тогда какого черта я опять купил квартиру?
Одним из главных триггеров переезда была совершенно бытовая проблема: старшему сыну стало негде нормально делать уроки. Предыдущая квартира была хорошей. Просто наша семья из нее выросла.
Теперь эта задача решена. У детей появились нормальные комнаты и рабочие места. У вещей, которые еще месяц назад лежали огромной кучей под пленкой, появились шкафы. У семьи появилось больше пространства.
Качество нашей жизни совершенно точно выросло. Количество денег после покупки, ремонта, налогов и всех сопутствующих расходов – нет.
И вот здесь для меня проходит важная граница между инвестицией и базовым активом.
Если бы единственной целью было максимально быстро превратить $770k в $1M, возможно, правильнее было бы жить в квартире поменьше, а разницу отправить в VOO.
Но мой капитал существует не ради красивой цифры в Google Sheets.Он должен в том числе обеспечивать нормальную жизнь моей семьи сейчас. Поэтому квартира может быть паршивой инвестицией и одновременно правильным вложением денег. Мой чистый капитал от этой операции, вероятно, стал меньше, чем мог бы быть. Но моя жизнь стала лучше.
Меня такой результат устраивает.
Сербский Кисловодск
После основной фазы переезда мы на неделю уехали в Врнячка-Баню.
Если очень грубо – это такой сербский Кисловодск: минеральные источники, парки, санатории и огромное количество людей возраста, в котором минеральная вода уже воспринимается серьезнее крафтового пива.
Рядом гора Гоч. Я который год живу в Сербии и который год продолжаю удивляться местной природе. Страна небольшая, но достаточно отъехать от Нови-Сада на пару часов – и пейзаж снова совершенно другой.
Мы наконец-то выдохнули.
Последние месяцы состояли из покупки квартиры, продажи старой, ремонта, мебели, подрядчиков, переезда, бизнеса и бесконечного списка мелких решений. Когда находишься внутри этого процесса, кажется, что ты просто каждый день закрываешь очередную проблему. Только отъехав на несколько дней, я впервые нормально посмотрел назад и понял: черт возьми, мы действительно очень много сделали.
Наверное, иногда для оценки собственного прогресса полезно не открыть очередную таблицу, а просто отойти от нее на несколько дней.
Серая зона никуда не делась
Уже после возвращения, когда я подводил итоги июля, российское государство снова напомнило, что четыре года жизни в Сербии не отменяют российский паспорт.
В августе был подписан очередной пакет законов, позволяющий при определенных условиях ограничивать имущество и деньги находящихся за границей граждан РФ.
Повторять здесь весь разбор не буду. Я написал об этом отдельно: Финансовая свобода из серой зоны: паспорт РФ, жизнь в Сербии, деньги в США.
Забавно, что после большого рассуждения о том, насколько мне не нравится недвижимость как инвестиция, это одновременно напоминает мне, зачем она вообще есть в моем капитале.
Квартира в Нови-Саде может быть не самым доходным активом.
Но она находится там же, где живу я.
Вот как прошел мой июль:
✅ Деньги в РФ: $11 891 (+$2 664)
Небольшой рост остатков. Ничего принципиально интересного здесь не произошло. Основную часть ликвидного капитала в российской юрисдикции я по-прежнему не держу.
✅ Деньги в Сербии: $109 543 (+$21 481)
Главный источник роста капитала в этом месяце.
После июньского финансового кровопускания ликвидность начала восстанавливаться. Рост почти полностью связан с выводом заработанного дохода из бизнесов в России и Сербии.
Для меня это, пожалуй, самый приятный результат месяца. Реновация и переезд сожрали много денег, но за ними продолжают стоять работающие бизнесы, которые эти деньги снова генерируют.
🔻 Инвестиции: $316 639 (-$161)
Кажется, американский рынок тоже решил сходить со мной в отпуск.
S&P 500 закончил июнь на 7 499 пунктах, весь июль в основном болтался примерно вокруг 7 500 и закончил месяц на 7 489. Практически идеальный ноль.
Мой IBKR вырос совсем немного – с $298 234 до $299 447.
При этом биткоин снова просел: моя позиция уменьшилась с $12 115 до $10 741. БКС продолжаю фиксировать на $6 451, хотя это уже скорее условность.
В итоге весь инвестиционный блок за месяц практически не изменился.
После нескольких месяцев, когда рынок регулярно вмешивался в мои отчеты на десятки тысяч долларов, даже приятно посмотреть на цифры и сказать: в этот раз это сделал я сам.
🔻 Имущество: $354 252 (-$1 607)
В евро здесь вообще ничего не изменилось – €310 200.
Это квартира за €280k, подземный гараж и автомобиль. Небольшой минус в долларовом выражении – исключительно валютная переоценка.
Как написал выше, расходы на мебель и реновацию я в стоимость квартиры не добавляю. Мне кажется это более честным: факт того, что я потратил деньги, еще не означает, что актив автоматически стал стоить дороже.
🔻 Обязательства: -$21 746 (-$585)
Почти полностью это оставшаяся рассрочка за место в подземном гараже за минусом ожидаемых дивидендов из России. Сам гараж уже находится в активах, поэтому здесь нет новой финансовой дыры – просто часть его стоимости еще предстоит выплатить застройщику.
NET WORTH: $770 580 (+$21 792)
Таким образом, за июль моя чистая стоимость выросла на $21 792, или на 2,83%, и составила $770 580 против $748 787 месяцем ранее.
Что интересно, в этот раз рынок мне практически не помог. Главный прирост обеспечили работающие бизнесы и восстановление кеша после переезда.
В июне я показал рекордный минус -$67k и фотографию огромной кучи вещей под пленкой. В июле рынок замер, бизнес снова принес деньги, а куча исчезла. Наверное, это неплохая иллюстрация того, зачем вообще нужен капитал.
Можно бесконечно оптимизировать доходность, комиссии и распределение активов. Но в какой-то момент часть денег должна превратиться не в еще одну строку растущего портфеля, а в что-то, что делает жизнь лучше. В моем случае €280k превратились в квартиру, где старшему сыну наконец есть где делать уроки.
Как инвестиция – спорно. Как вложение в лучшую жизнь в новой стране – это база.
